Главная|Новости|Получаем вычеты на покупку жилья

Получаем вычеты на покупку жилья

← Предыдущая Следующая →
0
229

Вычет в связи с покупкой жилья состоит из двух самостоятельных имущественных вычетов - по приобретенному жилью и по уплаченным процентам по целевым кредитам (займам), взятым для покупки жилья. Главное, что можно эти вычеты заявить когда угодно и возвращать НДФЛ в течение нескольких лет, пока все суммы вычетов не исчерпаете.

Когда можно получить вычет, а когда нет

Вычет получает тот, кто платил деньги за жилье. Но есть особенности при покупке жилья супругами и при при обретении недвижимости в долях с детьми.

Чтобы можно было заявить вычет при покупке недвижимости, должны соблюдаться такие условия.

УСЛОВИЕ 1. Приобретаемая недвижимость должна быть жилой. Претендовать на вычет можно, если вы потратились на:

- жилой дом, квартиру (в новостройке или на вторичном рынке), комнату или долю (доли) в этих объектах;

- строительство нового жилого дома;

- земельный участок (долю (доли) в нем), предоставляемый для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок (долю (доли) в нем), на котором уже расположен жилой жом или доля (доли) в нем. 

Кроме того, имейте в виду, что если вы купите земельный участок, но жилье на нем строить не будете, то вычет не получите. Вычет по земельному участку дается только в связи с жилым домом. И заявить вычет по покупке участка можно только после регистрации права собственности на жилой дом (купленный вместе с участком или построенный на нем).

А вот при покупке апартаментов вычет получить нельзя, поскольку они жильем не являются. В свидетельстве о праве собственности указывается, в частности "изолированное нежилое помещение" или "апартаменты, назначение нежилое".

Условие 2. На приобретаемое жилье вы потратили свои собственные или кредитные (заемные) средства. На сумму потраченных денег, но не более установленного НК лимита вам и дадут вычет. Если же жилье оплачено за счет средств вашего работодателя, материнского капитала, бюджетных субсидий, то на эти суммы вычет получить нельзя. Его предоставят только за минусом этих сумм, если вы частично платили свои деньги.

Условие 3. Вы купили жилье не у взаимозависимого лица. Дело в том, что по НК вычет не положен вовсе, если жилье куплено у взаимозависимого лица. Так вычет нельзя получить, если вы купили жилье:

- у супруга (супруги), родителя (или усыновителя), ребенка (в том числе усыновленного), брата или сестры (как полнородных, так и неполнородных), опекуна (попечителя) или подопечного. В то же время Минфин говорит, что родители мужа, родители жены, бабушки и дедушки супругов взаимозависимыми лицами непризнаются. Также не являются взаимозависимыми лицами дедушки (бабушки) по отношению к своим внукам (внучкам). И при покупке жилья у них можно получить вычет.

- у вашего начальника или у вашего подчиненного. При этом Минфин разъяснял, что, если квартира куплена работником у организации-работодателя, вычет получить можно.

Имейте в виду, что, когда квартира приобретена у взаимозависимого лица, не имеет значения, повлияла взаимозависимость на условия или результат сделки либо нет. Даже если квартира будет куплена у указанного лица по рыночной цене (кадастровой стоимости), вычет все равно не дадут.

Для жилищного вычета есть свой лимит

Вычет на приобретение жилья ограничен 2 млн руб. Но указанная сумма привязана к человеку, а не к объекту жилья. Это означает, что если вы купили жилье по стоимости ниже лимита, то потом при покупке другого жилого объекта, вы можете добрать вычет до 2 млн руб., он никуда не пропадет. Причем срок использования остатка вычета не ограничен. Вы можете использовать остаток когда угодно: как через год, так и через 5, 10, 15 лет и т.д.

Однако, если вдруг законодатели впоследствии увеличат предельный лимит вычета. предположим до 3 млн руб., то Вас  это уже не коснется. Вычет вам предоставят только на сумму неиспользованного остатка. 

Если вы купили жилье по стоимости больше 2 млн руб и заявили по нему вычет, то при покупке другого жилого объекта вычет вам уже не положен. Ведь нормами НК повторное предоставление имущественного вычета запрещено. 

Максимальная сумма НДФЛ, которую вернут из бюджета за весь период использования вычета, составляет 260 тыс. руб. (2 млн руб х 13%).

Имейте в виду, что вычет с привязкой лимита к человеку предоставляется, если регистрация права собственности на жилье произошла после 01.01.20174. Если квартира приобреталась в порядке долевого строительства, то после 1 января 2014 г. должен быть подписан акт о ее передаче.

При этом Минфин и ФНС разъясняли, что если право собственности на жилье зарегистрировано (подписан акт о передаче объекта долевого строительства) до 01.01.2014, а вы обратитесь в инспекцию за вычетом в 2019г., то есть после 01.01.2014, то вычет вам предоставят по старым правилам.

Жилье купили в долевую собственность

Если вы купили квартиру с кем-то в долях после 01.01.2014, то знайте, что каждый собственник имеет право заявить вычет в сумме, потраченной на приобретение жилья, но не более 2 млн руб. При этом в целях получения вычета размер доли не имеет никакого значения.

И если все сособственники заявят вычеты, то общая сумма вычета по объекту жилья получится значительно больше обычных 2 млн руб.

Однако совсем иное положение у тех, кто приобрел квартиру в долях до 01.01.2014 и вычет раньше не заявлял, а хочет сделать это сейчас. Увы, вычет налоговики предоставят по тем правилам, которые действовали до 01.01.2014. А это означает, что лимит 2 млн руб. будет применяться к объекту жилья и распределяться между всеми совладельцами пропорционально размеру долей в собственности.

При том в 2019 г. нельзя заявить вычет, а именно подать декларации 3-НДФЛ и вернуть налог за 2013, 2014 и 2015 гг. поскольку уже прошло 3 года с момента уплаты налога. Но зато в 2019 г. можно заявить вычет начиная с 2016 г., то есть подать декларации и вернуть НДФЛ за 2016, 2017 и 2018 гг. Либо можно заявить вычет в декларации 3-НДФЛ за 2019 г. или любые последующие годы.

Жилье купили в совместную собственность

Если жилье покупают супруги в совместную собственность, то право на вычет имеет каждый из супругов в пределах 2 млн руб. Прямо это в НК не сказано, но следует из совокупности норм Кодекса: как мы уже упоминали, вычет привязан к человеку. Да и Минфин уже выпустил разъяснения: вычет в размере 2 млн руб. может заявить каждый из супругов. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено жилье, а также кто из них вносил деньги при его приобретении. Ведь имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (разумеется, если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество). Для получения вычета супруги могут подать заявление о распределении их расходов на приобретение жилья.

Таким образом, для супругов максимальная общая сумма вычета по объекту жилья составляет 4 млн руб. При этом расходы по приобретению жилья они могут распределить между собой как угодно (хоть в равных долях, хоть в неравных), но каждый не может получить вычет более 2 млн руб.

А что делать, если один супруг временно не работает, например жена сидит в декрете с ребенком? В этом случае заявление о распределении можно не писать, муж просто подает декларацию 3-НДФЛ и просит вычет для себя по приобретению квартиры. А жена при появлении доходов, облагаемых НДФЛ, будет вправе:

- заявить свой вычет по этой квартире в части расходов, превышающих выбранные мужем 2 млн руб.;

- заявить вычет при покупке другого жилья - в сумме фактических расходов. но не более 2 млн руб.

Хотим обратить внимание на такой момент. Если сейчас вы будете заявлять вычет по жилью, которое приобрели в совместную собственность до 01.01.2014, тогда вам предоставят вычет в размере 2 млн руб. на двоих. И именно эту сумму вычета вы должны будете разделить между собой на основании подаваемого в ИФНС заявления.

Сделать это можно в любой пропорции - 50% и 50%, 20% и 80%, 30% и 70% и т.д. Причем один супруг может отдать полностью свой вычет в пользу другого. То есть в заявлении надо указать, что вычет распределен таким образом: у одного супруга - 100%, а у другого - 0%. В связи с этим заметим, ранее ФНС разъясняла: в таком случае не считается, что второй супруг воспользовался своим правом на имущественный вычет. Он как раз его не использовал.  А это значит, что при покупке другой жилой недвижимости после 2014 г. супруг - "отказник" может получить вычет в размере 2 млн. руб.

Жилье купили в собственность с ребенком

В НК сказано, что родитель, приемный родитель, усыновитель, опекун или попечитель (далее все эти категории будем называть родителями) может получить вычет при приобретении жилья в собственность своих детей, подопечных (далее будем называть их дети) в возрасте до 18 лет. Причем оформить жилье можно либо в долевую собственность - и на родителя, и на ребенка.

Ситуация 1. Право собственности оформлено только на ребенка

Нужно понимать, что имущественный вычет на приобретение жилой недвижимости получает именно родитель. То есть он уменьшает свои доходы (облагаемые НДФЛ) на сумму вычета и ему возвращают НДФЛ из бюджета.

В связи с этим следует учитывать один важный момент. Если ранее родитель уже покупал жилье и заявлял по нему имущественный вычет, то при покупке жилья на имя ребенка налоговики в вычете откажут.

Как разъясняют ФНС и Минфин, в указанном случае родитель хочет получить вычет второй раз (именно за себя, а вовсе не за ребенка). А по нормам НК его повторное предоставление не допускается. Ребенок же сохраняет право на вычет в будущем.

Ведь в НК заложено, что один человек за свою жизнь может получить вычет в пределах лимита один раз. То есть один раз вычет заявляет родитель, а второй раз - ребенок.

Ситуация 2. Оформлена долевая собственность с ребенком

Если вы заявляете вычет по жилью, приобретенному после 01.01.2014, тогда вычет можно получать по нескольким долям, но все равно на общую сумму не более 2 млн руб.

Вычет по двум долям можно получить только в том случае, если стоимость одной из них меньше лимита вычета.

При этом у ребенка сохраняется право на вычет в размере 2 млн руб. при покупке другой квартиры в будущем.

Если сейчас вы будете заявлять вычет по жилью, которое приобретали в долевую собственность с ребенком до 01.01.2014, тогда вычет в размере 2 млн руб. вам предоставят на двоих. Допустим, 50% квартиры оформлено на вас, а 50% - на ребенка. Тогда вы можете получить вычет за обе доли (свою и ребенка) на общую сумму 2 млн руб. Впоследствии ребенок все равно сможет получить вычет при покупке им другой недвижимости. А можете получить вычет пропорционально своей доле - 1 млн руб ( 2 млн. руб Х 50%). Но это Вам не выгодно. Потому что, если вы купите другую недвижимость, то остаток вычета 1 млн руб. Вам уже не дадут. 

Что включается в расходы на приобретение жилья

Это зависит от того, покупаете вы жилье или строите, а также приобретаете его в новостройке или на вторичном рынке.

Ситуация 1. Жилье в новостройке

Если Вы покупаете квартиру, комнату (долю (доли) в них) в новостройке и в договоре указано, что она приобретается без отделки, в состав вычета можете включить расходы:

- на покупку квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме. Это деньги, уплаченные продавцу;

- на разработку проектной и сметанной документации на проведение отделочных работ. В частности, это суммы, уплаченные дизайнеру, фирме за составление сметы на ремонт;

- на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Минфин разъяснил, что виды работ, которые являются отделочными, определены в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД) в группе 43.3 "Работы строительные отделочные". И на этот перечень надо ориентироваться при заявлении вычета. К ним, в частности, относятся:

- штукатурные, малярные и стекольные работы;

- столярные и плоточные работы. Включают в себя установку дверей (кроме автоматических и вращающихся), окон, дверных и оконных рам из дерева или прочих материалов, монтаж сборных кухонных гарнитуров, шкафов, лестниц, внутреннюю отделку, такую как устройство потолков, раздвижных и съемных перегородок и т.д.;

- работы по устройству покрытий полов и облицовке стен. Это кладка керамической плитки, бетонного покрытия или тесанного камня для полов, монтаж паркетных и прочих деревянных покрытий пола, облицовка стен деревом, укладка ковровых покрытий, линолеума и других материалов, выполнение облицовки стен или покрытия пола из натуральных и искусственных камней, оклеивание обоями.

Также можно заявить к вычету расходы на приобретение отделочных материалов. Отделочные материалы - это все материалы, используемые при производстве вышеупомянутых отделочных работ. В частности, цемент, пескобетон, штукатурка, шпатлевка, водоэмульсионка, краски, обои, плитка, ламинат, паркет, линолеум и т.д.

Кстати, ФНС разрешает учесть в составе вычета даже работы по монтажу (установке) кухонного гарнитура, поскольку эти работы входят в перечень видов строительных отделочных работ в качестве столярных и плотничных.  А вот стоимость самой устанавливаемой кухни уже в вычет не входит, так как это не имеет непосредственного отношения к затратам на покупку жилья.

Но в то же время, как это ни странно, налоговая служба не разрешает включать в состав вычета стоимость необходимой для жизни в квартире сантехники - ванны и унитаза. Также нельзя учесть стоимость плиты (газовой и электрической), счетчиков воды и электроэнергии и иного оборудования.

Ситуация 2. Жилье на вторичном рынке

Если вы покупаете квартиру, комнату (или доли в них) на вторичном рынке, тогда в состав вычета можно включить только расходы на ее покупку, то есть деньги, уплаченные продавцу. Ведь, как правило, такое жилье вы покупаете у других граждан, которые в нем жили, и отделочные работы были уже произведены. 

Даже если купленное на вторичке жилье требует ремонта, расходы на него в составе вычета учесть нельзя, поскольку оно продается с отделкой.

На все-таки вариант приобрести жилье на вторичке без отделки есть: если человек купил квартиру в новостройке, но ремонт там делать не стал, а теперь продает ее вам. В этом случае в договоре нужно указать, что вы покупаете квартиру без отделки. И тогда расходы на ремонт можно учесть в составе вычета.

Ситуация 3. Строительство и покупка жилого дома

Если вы строите либо покупаете жилой дом, тогда в состав вычета можно включить такие расходы:

- на приобретение жилого дома (доли (долей) в нем, в том числе на стадии незаконченного строительства. Это деньги, уплаченные продавцу;

- на работы или услуги по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) внем) и отделке. То есть деньги, уплаченные физическим лицам или фирме, которые вам строят. Но сделать это можно только при наличии договора с ними, расписки, в которой указано, за что и какая сумма уплачена. Если же вы просто платите им наличными и никаких документов у вас нет, то расходы учесть не получится;

- на разработку проектной и сметной документации;

- на покупку строительных и отделочных материалов;

- на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Таким образом, почти все расходы, начиная от строительства и черновой отделки и заканчивая внутренней и чистовой отделкой (включая поклейку обоев, покупку и установку пластиковых окон, межкомнатных дверей и входной двери), можно учесть в сумме вычета. Но вот расходы на покупку сантехники и иного оборудования учесть нельзя. 

Заметим, что расходы на достройку и отделку купленного жилого дома (доли (долей) в нем можно включить в состав вычета только с том случае, если в договоре купли-продажи прямо указано, что вы приобретаете не завершенный строительством жилой дом.

Какие документы нужны для вычета

Комплекты документов для налоговой инспекции будет различаться в зависимости от того, какое жилье и как вы приобретаете (покупаете готовую квартиру на вторичке, квартиру без отделки в новостройке, строите дом; оформляете жилье в собственность только на себя, в долях с ребенком, в совместную собственность с супругом).

Имейте в виду, что во всех документах, необходимых для вычета, должен быть указан человек, который на этот вычет претендует.

Исключение составляют:

- супруги. Как мы уже говорили, неважно, кто из них платил за жилье и кто указан в правоустанавливающих документах;

- родители, покупающие жилье в собственность ребенка. Ведь в платежных документах будет указан родитель, а в документах о праве собственности - ребенок.

Сразу скажем, что если жилье приобретено в совместную собственность супругов, то помимо всех необходимых документов, для получения вычета в налоговую инспекцию надо представить:

- копию свидетельства о браке;

- письменное заявление о распределении расходов на приобретение жилья.

А если жилье приобретено в собственность ребенка или в долях с ним, дополнительно представляете в инспекцию:

- копию свидетельства о рождении ребенка;

- копию решения органа опеки и попечительства об установлении опеки и попечительства.

Теперь собственно перечень самих подтверждающих документов в зависимости от объекта недвижимости.

Ситуация 1. Приобрели жилье на вторичке

1. Копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), если регистрация была после 15.07.2016, или копия свидетельства о госрегистрации права на квартиру, комнату (долю (доли) в них), если госрегистрация была до 15.07.2016г.

2. Копия договора купли-продажи квартиры, комнаты (или доли (долей) в них).

3. Копии платежных документов. К ним относятся платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств.

Ситуация 2. Приобрели жилье в новостройке

1. Копия договора участия в долевом строительстве.

2. Копия акта приема-передачи (или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и о принятии его участником долевого строительства), подписанного вами и застройщиком. 

3. Копии документов, подтверждающих уплату денег продавцу. Это платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств.

4. Копии документов, подтверждающих расходы по отделке: товарные и кассовые чеки по приобретению отделочных материалов. акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца, договоры гражданско-правового характера со строительной бригадой или строительной фирмой, банковские выписки о перечислении денег на счет лиц, выполняющих отделочные работы, расписки или акты приема-передачи денег за работу.  

Ситуация 3. Строите жилой дом или покупаете готовый

1. Копия выписки из ЕГРП на дом, если регистрация была после 15.07.2016. или копия свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом, если регистрация была до 15.07.2016.

2. Копия свидетельства о госрегистарции права собственности на земельный участок или копия выписки из ЕГРП, если госрегистрация была после 15.07.2016.

3. Копия договора о приобретении жилого дома (или доли (долей) в нем) и земельного участка с нм - при покупке готового дома с участком. 

4. Копии документов, подтверждающих уплату денег продавцу за земельный участок и (или) дом. К ним относятся платежные поручения, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств.

5. Копии документов, подтверждающих расходы по строительству и отделке. Это договоры гражданско-правового характера с подрядными организациями и бригадами, акты приемки-сдачи работ, банковские выписки о перечислении денег на счета подрядных организаций или лиц, выполняющих отделочные работы, расписки  или акты приема-передачи денег за работу, товарные и кассовые чеки по приобретению отделочных материалов, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием их адресных и паспортных данных продавца.